なかなか難しい問題ですね。
何が難しいかっていうと、市場性が乏しい特殊用途の不動産だからです。
当然、賃料相場なんてものはありませんよね。
で、研究所のような特殊用途の不動産については
元本価値からのアプローチ（いわゆる積算賃料）という考え方があります。
期待利回り率等をお書きになってますので、ご存じかと思われますが
土地建物価格×利回り＋必要諸経費（公租公課）
といった考え方です。
利回りについては、どうしても相手方が借りたいなら
高い利回りをとれるというように、借主・貸主の力関係にもよります。また、定期借家か一般かといったように
契約方法にもよります。
研究所が現在、遊休資産であるなら１〜２％で賃貸してもオッケーでしょうが、
クライアントからの注文で建築しての賃貸ならば、１〜２％っていうのは割に合わないですよね
また、不動産鑑定士に頼むってな方法もありますが
費用対効果と、必要性の問題ですかね
こんな感じでいかがですか？ (=^〜^)o
まるひさ