＞ →賃借した日ですか？更新年ではなく、初回契約ということですね？あれ？どちらでしょうか？
更新した日からではなく最初に借りた日からです。
＞ →やっぱり、契約書を初回っきりの作成というのは、不利になるんでしょうか？
そんなことはありません。
＞ →しかし、あと３ヶ月ほどで、初回契約から３年となります。新所有者が決まるのも、手続き等の関係からいくと、いまから３ヶ月は かかると思っているので、明け渡し命令が出るのは、短期賃借契約が終わった後になると思います。
そのとおり買受人が決まり所有権移転登記がなされる時期は今後３ヶ月はかかります。そうしますと、その時点では短期賃借権の期間が経過しているので引渡命令が発せられるのではないかと云う疑問が沸くのも当然です。実は、たえず変化している時期の調整は実務では執行官の現地調査の結果と物件明細書の作成時期で決めています。今回の場合は最近現地調査をしているようなので現時点で３年経過しているか否かによって不動産引渡命令が発せられるか否かが決まります。
＞ →抵当権設定後の契約でしかも 短期賃借契約が終わった後の明け渡し命令でも 買い取り人は 本訴が必要ですか？
先ほどのように、引渡命令が発せられるか否かの時期は物件明細書で決まりますので、買受人が買い受けた後で短期賃借権が終了しても引渡命令は発せられません。従って、その場合は本訴以外にありません。
＞明け渡し命令というのは 判決と同じ効力があると聞きました。だから 無条件で出て行くしかないのですか？ でも、実際には、窪田さんのおっしゃるように、いくら抵当権設定後の契約でしかも 短期賃借契約が終わった後の明け渡し命令だったとしても 実際には買い取り人の費用がかかるので、任意で明け渡し料をくれる場合もあるのですか？
この疑問は、明日にでも強制執行ができるのに何故立退料を支払う必要があるか、と云うことと思われます。元来、裁判しなければならない手間と費用を考えて立退料を支払うのであって、その必要のない判決と同等な効力の引渡命令が手元にあるのに何故だろう。と云うものと思います。このお答えは、最終的に明け渡してもらいたいなら、法的な強制執行と任意の話し合いの２つです。ですから、強制執行ができるための書類（これを債務名義と云います。）があろうとなかろうと任意の話し合いなら何時でも可能です。一方、これに応じなければ債務名義が必要です。その場合、２から３日で発せられる引渡命令が可能か不能によって明渡を求めている者にとって重大です。もし、引渡命令が発せられないとすれば本訴となの口頭弁論などの必要から大変な時間と費用が必要です。従って、そのような場合には、引渡命令が発せられる事案にくらべ多額の立退料になります。引渡命令が発せられても立退料を支払う場合があるのですから、その金額にくらべ多額となります。