ご回答ありがとうございます。
＞ ＞ 変な質問ですが、競売物件を落札して、賃借権のないものが実際には存在していたケースっていうのはあることなのですか？
＞ あります。競売手続きは民事執行法の規定で進められますが、その裁判の形式は「決定」でされています。決定は「判決」ではありませんので、決定で「イエス」でも判決で「ノー」の場合もあります。判決の確定が最終結論です。
よく、昨今で一般人が競売入札が増えてきているようですが、この決定が「イエス」でも判決「ノー」の確率は低い
でしょうが、たまたまそれに当たった場合はダメージ大ですね。
弁護士に相談しても、競売資料の３点セットなんかいいかげんなものといってます。
＞ くまさんのご質問は、例えば、ＡとＢの２つの土地が競売となり、そのＡＢ土地上に件外建物があって建物は賃貸ししている状態で、土地の買受人は建物の収去や建物賃借人を引っ越さすことができるかどうかの質問のようです。
そうです。
これの最終判断は抵当権設定当時に建物が存在していたかどうかによります。契約時期や保存登記に関係なく（この点、対抗力の問題で保存登記が要件ですが同一人物やその他で絶対的ではありません。）Ａの抵当権者やＢの抵当権者が融資する際、その土地はどう云う状態であったかに尽きます。
まず債務者Ｘは、Ａ、Ｂの道に面した更地をＳ５５年に現金で購入。その後Ａの土地のみＳ５７年に根抵当権を設定。Ｓ６０年にＡＢの土地上に店舗を建てる契約を建物所有者となるＹと入居者Ｚとの間で締結。Ｓ６１年新築し保存登記され、Ｚの占有が開始。その後Ｓ６２年にＢに抵当権が設定される。その後平成元年になぜか資料では、ＡＢの土地に対しＸとＹとの土地賃貸借契約が締結されているようになってます。
執行官は、Ｙの占有開始の時期を土地賃貸借締結日と判断してますので、物件明細書では賃借権や地上権「なし」と判断しております。
窪田さんがおっしゃるように、Ａの部分は勝てても、Ｂの抵当権は設定時には明らかに建物が存在していたことになります。
この場合仮に訴訟でＡの部分（８割）のみ勝、Ｂの部分については賃借権が認められた場合。建物の躯体や構造上の問題で、Ａの部分のみを収去することは不可能のように思えます。また、強制撤去の命令自体が出にくいようにもおもえます。
その場合の対処として何か良い知恵はないでしょうか？