＞ こんにちは、お手数ですが宜しく御願い致します。
＞ 築25年程度の木造家屋Ｆに登記がなかったため、H7.12.10に保存登記した。
＞ 建物Ｆの名義は、私の叔父Ａ。建物Ｆの下の土地Ｇの所有者は、私の父Ｂ。借地代はずっと一度ももらっていない。
＞ H8.01.01、私Ｃは叔父Ａより、建物Ｆを賃貸契約書を作成し、借りた。賃貸期間は20年。年1万円の激安家賃。契約書上の用途は、住居及び店舗。借家権の登記はしていない。また、すぐに入居もしていない。
＞ H8.02.15、叔父Ａの経営する株式会社Ｈの借り入れのため、銀行Ｊに対し根抵当権設定。叔父Ａの建物Ｆと父Ｂの土地Ｇを共同担保として根抵当権登記済み。
＞ H11.12.01、私Ｃは、建物Ｆを改装して店舗としてショップＫをオープンした。
＞ H13年、叔父Ａの経営する株式会社Ｈが破産した場合、銀行Ｊは、根抵当権を行使し、建物Ｆと土地Ｇを競売にかけると考えられるが、競売の結果、売れて第三者の名義となった場合、ショップＫは即立ち退きしなければならないか？
＞ 立ち退きまでの期間は？この場合の立ち退き料の相場は？
＞ また、競売の結果、売れなかった場合、売れるまでの間は、使用できるのか??
＞ 多分こうなるだろう的な意見でも結構ですので、教えてください。
＞ 宜しく御願い致します。
競売により買い受けた者から立ち退きを求められ、それに応じなければならないかどうかは、抵当権設定時期と貴方の賃借した時期の優劣によって決まります。
本題では、抵当権がＨ８年２月１５日、貴方が借りた時期はＨ８年１月１日ですから貴方が借りた時期の方が早いわけですから、立ち退きを求められても、それに応じる必要はありません。ただし、これは理論上のことであり、特に親子関係等の場合は賃借権が認められないケースが多く、その場合は引渡命令といって簡単に強制執行で立ち退きをされてしまいます。貴方の賃借権が認められるかどうかの判断は裁判所ですから事前に確認して下さい。
私の判断では多分認められないと思います。
なお、借家の登記は普通ありません。立ち退きの時期ですが、裁判所から引渡命令が送達されるまで安心です。相手から口頭で求めてきても、それなりの根拠がなくてはなりませので安易に従うことはありません。次に、立ち退き料ですが、これは引渡命令が発っせられるかどうかによって雲泥の差です。仮に、引渡命令が発っせられたとしても現実の強制執行まで少なくとも１ヶ月はありますので、その間に交渉すればよいでしよう。その場合の相場は、東京では５０万円から２００万円程度ですが、これは建物の大きさや権利関係の内容によってまちまちです。
わからないことがありましたらメール下さい。
何しろ、このミチ３５年のプロでテレビにも出ました者ですから
窪田徹郎