父が亡くなり、借地(70坪)及びアパートを相続しました。
そのうちの20坪に関して、父が別の方(Aさん)に転貸しをして
おり、そこの土地について不動産会社との見解が異なっている
ので教えてください。
3年前に更新の立会人をお願いしていた不動産会社が、転貸し
した部分については地主さんとAさんと直接契約しないと
いけない。
なぜなら契約違反だからだ。
なお、契約変更(名義変更)にあたっては手数料が発生する。
手数料は、「坪単価×20坪×0.6(借地権割合)×10%」が
相場で、Aさんが払う必要がある、とのことでした。
契約書をよく読むと、「土地の一部または全部を転貸しする
こと」については、「書面上の地主の承諾が必要」と書いて
あり、書面上での承諾はありませんが、すでに20年以上も
Aさんが住んでおり、その事実は地主もご存じである、と
不動産会社に伝えたのですが、それは解釈が間違っていて
あなたの勘違いだ、と言われました。
(その前、つまり23年前の契約書によると書面でなく、単に
承諾を受ければよいと書いてあります)
またもう一点、その土地は最近国有地から払い下げがあった
らしく、地主から78坪になったと伺ったので、登記簿の謄本と
測量図をFAXかコピーさせていただきたいと言ったところ、
不動産会社に渡してあるので、国有地の払い下げ及び転貸しの
問題を含め、土地に関しては不動産会社に任せてあるので、
そちらと交渉して欲しいとのことでした。
その旨を伝えて、不動産会社に測量図と謄本のコピーを送って
欲しいと依頼すると、地主の承諾を得ないと見せれない、また
承諾を得たとしても直接来てもらえないなら渡せない(見せれ
ない)と言われました。
こちらもそちらと近くないので何とかお願いしたいと言った
ところ、それは出来ないとの一点張りでした。
以上がだいたいの交渉内容ですが、法的に、
@転貸ししている20坪の土地は、誰と誰が契約するもの
でしょうか？
(誰の所有物になるのでしょうか？)
A20坪が地主とAさんとが契約しないといけないとなった場合、
承諾料を今の時価で(Aさんが)払う必要があるのでしょうか？
B登記簿の謄本、測量図を送付いただくことは
(地主がOKした場合)問題があるのでしょうか？
C不動産会社はどこまで代理人としての権限を持つので
しょうか？